2 선 물 업 주 IPO 향 연 재 계 가치 발견? 아니면 거품 축적?

2 년 전에 선두 회사 가 상장 되 어 부동산 분야 의 주류 가 되 었 다 면, 올 해 는 2, 3 선 부동산 주식 의 '창구 기' 가 되 었 다.

올 상반기 중 소기 업 산하 부동산 분야 가 분 리 돼 상장 되 었 고 금과 서비스, 금융 거리 서비스, 합 경 유 활 등 14 개 부동산 회사 가 IPO 를 추진 하면 서 융자 총액 이 100 억 을 넘 을 계획 을 세 웠 다.

번화가 속 에 암류 가 몰 려 들 었 다. 이 시장 열풍 은 업계 의 거두 가 없 었 다. 어떤 것 은 유동성 이 넉넉 하고 부동산 주가 가 오 른 부 효과 에 중 소 부동산 회사 들 의 갑 작 스 러 운 분 리 를 통 해 미래 전망 에 대한 막연 함 만 있 었 다.

현재 이미 상장 부동산 주가 보편적 인 시 이익률, 시가 가 높 은 기업, 관련 모 회사 보다 훨씬 많다.시장 이 이들 에 게 높 은 평 가 를 해 준 이 유 는 그들 이 모회사 의 업무 확장 과 관련 되 고 안정 적 인 실적 성장 성 을 가 진 것 으로 예 를 들 어 빅 계원 서비스 이다.

그러나 중 소 부동산 회 사 는 이런 확정 성 을 가지 지 못 한다. 그들의 모 회 사 는 대부분이 천 억 위안 에 달 하지 않 고 자금 사슬 이 긴 장 했 으 며 대부분 선도 적 인 부동산 과 규모 가 수 십 배 차이 가 난다. '큰 물고기 가 작은 물고 기 를 잡 아 먹 는' 게임 에서 우 위 를 차지 하지 않 아서 비교적 높 은 평 가 를 유지 하기 어렵다.

업계 의 전체적인 측면 에서 볼 때 부동산 주 는 시장 이익률 이 보편적으로 50 배 이상 에 달 했 고 이들 의 모 회사 의 부동산 판 괴 를 훨씬 넘 어서 미래 에 거품 이 날 가능성 이 있다.

부동산 상장 의 부 효과.

최근 에 부동산 시장 시장 열풍 이 또 한 몫 의 열 기 를 더 하고 있다.

7 월 6 일 에 금융 거리 물 업 은 홍콩 연합 거래소 에서 상장 되 었 고 계 흥 업 물 련, 예 성 그룹, 건설 업 신 생 후 2020 년 에 네 번 째 상장 부동산 회사 가 되 었 다.

이번에 IPO, 금융 거리 부동산 모집 자금 은 6 억 6 천만 홍콩 달러 를 초과 했다.7 월 6 일 까지 장 을 마 쳤 고 금융 거리 부동산 은 매주 9.46 홍콩 달러 로 IPO 발행 가격 보다 28.53% 크게 올 랐 고 전체 시 가 는 34.0.06 억 홍콩 달러 에 달 했다.

상반기 에 모두 14 개의 부동산 이 상장 되 었 거나 상장 을 하려 고 했 는데 세 무 와 김 코의 규모 가 중간 에 속 하 는 것 을 제외 하고 모두 소 규모 부동산 회사 이다.뒤쪽 으로 는 몇 십 개가 준비 되 어 있 습 니 다.

중 소기 업 은 왜 올해 에 무 리 를 지어 상장 합 니까?정 주 욱 이 중국 회장 은 여러 부동산 회사 들 이 몇 년 전부터 분할 상장 을 준비 하고 있 고, 올 해 는 재무 데이터 가 기준 에 도달 해 시장 요인 이 추 진 될 것 이 라 고 말 했다.

가장 큰 추진 요 소 는 이미 상장 한 부동산 주의 시범 적 인 '돈 벌 기' 효과 에서 비롯 될 것 이다.크 라이 서 데이터 에 따 르 면 상반기 TOP 50 상장 부동산 기업 의 주 가 는 평균 하락폭 이 14.54% 에 달 했 고, 다른 한편 에 이미 상장 한 27 개의 부동산 주 는 평균 5.2% 올 랐 다.

그 중에서 가격 이 배로 오 른 인터넷 홍 주가 적지 않다. 예 를 들 어 중 오 쟈 오, 영 승 생활 서비스, 시대 이웃, 흠 원 서비스의 상승폭 은 모두 100% 이상 에 달 했다. 또한 폴리 오 부동산, 뉴 웨 이 서비스, 중 해 물 업, 가 조 업 등 주가 도 60% 이상 올 라 상장 이후 의 최고치 에 달 했다.

부동산 주 는 획기적 인 순간 까지 나 타 났 다.두부 기업 인 벽 계원 서비스 시 가 는 1047.9 억 홍콩 달러 까지 증 가 했 고 업계 에서 처음으로 수천 억 의 부동산 회사 가 되 었 다.

부동산 주식 의 눈 부신 자산 효과 에 대해 이 창 강 (李 昌 江) 계 원 물 업 사장 은 지역 사회 방역 의 특수 한 배경 에서 물 업 서 비 스 는 '막후' 에서 '대전' 까지 이 르 렀 고 그 가치 가 '2 차 발견' 되 었 다 고 주장 했다.

안 신 증권 천진 지사 투자 컨 설 턴 트 기 택 진 관계 자 는 전염병 발생 시기 에 업주 의 비용 납부 가 적 극 적 이 고 부동산 비의 수입 이 안정 적 인 것 은 올해 부동산 주가 잘 나타 난 원인 중 하나 라 고 말 했다.그러나 더욱 중요 한 것 은 부동산 주의 약 한 주기 성, 좋 고 안정 적 인 현금 흐름 은 리 스 크 가 많은 환경 에서 투자 자 들 에 게 인기 가 많다 는 것 이다.

자본 시장 은 매우 높 은 평 가 를 내 렸 다.Wind 데이터 에 따 르 면 6 월 30 일 현재 27 개 A + H 부동산 주가 평균 시 이익률 (TM) 은 59 배 에 달 하 는 것 으로 나 타 났 다.

그 중에서 벽 계원 의 서비스, 폴리 발전, 녹색 도시 서비스, 중 해 물 업 등 여러 개의 두부 부동산 회사 들 은 시장 이익률 이 50 배 이상 이 고 상업 유치 수익 률 은 무려 113 배 에 달한다.

직접 융자 액 과 장부 부 효과 외 에 분 리 된 부동산 상장 은 부동산 기업 에 더 많은 수익 을 가 져 다 줄 수 있다.욱 휘 는 5 월 말 같은 림 봉 가족 에 속 한 영 승 서비스 에 대한 투표 권 을 50.12% 로 실제 통제 하고 영 승 서 비 스 를 재 구성 했다.

서남 증권 은 표 영 승 이후 에 욱 휘 의 경상 수입 을 지속 적 으로 향상 시 키 고 욱 휘 의 크레디트 평가 와 융자 원가 개선 에 도 도움 이 된다 고 주장 했다.

이렇게 좋 은 점 이 많은 데, 개발 상 들 이 분 양 물 업, 상장 을 추진 하 는 열정 이 전례 없 이 높다.올 하반기 에 도 수 십 개의 부동산 회사 가 IPO 를 준비 할 것 으로 보인다.

환상의 거품?

홍 양 서 비 스 는 자신 이 시장 에 진출 하 는 길 을 '호랑이 가 뛰 는 프로젝트' 에 비유 하여 관련 부동산 과 '용 등 호 약' 조합 을 만 들 려 고 하지만 재 보 를 펼 치면 홍 양 서 비 스 는 관리 면적 이 1580 만 평방미터 에 달 하고 다른 송 나라 의 부동산, 예 성 그룹 은 600 만 평방미터 에 못 미친다.

실제로 김 과 를 제외 하고 올해 상장 물 업 체 13 곳 은 관리 면적 이 1 억 평방미터 이하 인 데 그 중에서 11 곳 이 3000 만 평방미터 이하 이 고 업계 의 선두 주자 인 벽 계원 서비스 (6.85 억 평방미터), 완 과물 업 (6.4 억 평방미터) 의 우수 기업 에 도 미 치지 못 한다. 이들 은 절반 이 넘 는 매출 이 10 억 위안 을 넘 지 못 하 는 데다 가 더 하면 빅 계원 일가 의 영업 수익 에 도 미 치지 못 한다.

현재 부동산 회사 의 신속 한 발전 뒤 에는 대부분 관련 주택 기업, 모회사 의 업무 지원 에 의존한다.

예 를 들 어 벽 계원 의 서 비 스 를 등 진 것 은 최근 몇 년 동안 신속하게 확 장 했 고 대부분 은 관련 회사 인 벽 계원 에서 온 프로젝트 입 니 다. 그들 은 모두 양 혜 연 가문 의 산업 이기 때 문 입 니 다.2019 년 에 벽 계원 서비스 수입 은 거의 90% 가 벽 계원 그룹 이 개발 한 부동산 이 고 제3자 개발 업 체 에서 온 프로젝트 수입 은 11.4% 에 불과 했다.

그러나 이번 라운드 상장 열풍 중의 부동산 회 사 는 관련 회사 의 규모 가 작고 그들 에 게 충분 한 확장 지원 을 해 주지 못 한다.

그리고 그들의 브랜드 와 자신의 규 모 는 미래의 시장 경쟁 에서 도 성장 할 수 있 는 공간 을 가지 기 어렵다.광 대 증권 연구소 에 따 르 면 포스트 전염병 시대 에 중 소 부동산 이 자금 관리 분야 의 약점 으로 인해 합병 기회 가 대량으로 쏟 아 질 것 이 고 선진 적 인 부동산 의 시장 점유 율 이 큰 폭 으로 높 아 질 것 이다.하반기 에는 부동산 업계 의 초기 점검 기간 이 다가 오 며, 큰 물고기 가 작은 물고 기 를 잡 아 먹 는 첫 번 째 경기 의 클라이맥스 가 시작 된다.

연초 부터 지금까지 벽 계원 서비스 등 여러 개의 부동산 상장 회사 가 대규모 시장 융자 를 실시 하여 하반기 의 '인수 창구 기' 에 탄약 을 비축 했다.

중지 원 에 따 르 면 부동산 서비스 100 대 기업 의 관리 면적 은 2014 년 19.5% 에서 2019 년 43.6% 로 늘 어 나 2023 년 45.4% 로 늘 어 날 전망 이다.

이 밖 에 올해 의 부동산 주 상승 세 는 예상 치가 낮 고 거품 이 존재 하 는 지 시장 에서 도 논란 이 일 고 있다.

유명 증권 회사 의 최고 부동산 분석 가 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 부동산 주식 의 현재 시장 이익률 이 너무 높 고 그들의 성장 성 은 시장 이 생각 하 는 것 처럼 확정 되 지 않 으 며 개발 업무 의 규모 증가 속도 도 줄 어 들 고 있다 고 말 했다. 부동산 비용 의 징수 율 도 매우 낮 으 며 부가 가치 서비스 라 는 것 은 실질 적 인 정착 을 보지 못 했다.

방 정 증권 부동산 수석 분석가 샤 이 펑 씨 는 부동산 주가 바람 을 타고 올 해 는 큰 폭 으로 증가 했다 고 말 했다.하지만 고속 성장 은 오래 지속 되 지 못 하고 장기간 실적 을 지 켜 봐 야 한다. "지속 성 이 있 느 냐 없 느 냐 가 관건 이다. 회사 가 잘 하고 있 느 냐, 고객 만족도 가 높 지 않 으 며 규모 가 일어 날 수 없다" 고 말 했다.

기 택 진도 신중 한 태 도 를 유지 하고 있다. 부동산 주의 발전 추세 가 부동산 회사 의 발전 전망 과 크게 관련 이 있다.상승 동력 은 역시 부동산 회사 자체 의 업무 능력 에 달 려 있다.

기 택 금 의 입장 에서 볼 때 현재 중국의 부동산 회 사 는 아직 걸음 마 단계 에 있 고 이윤 창 출 점 이 단일 하 며 오직 부동산 비용 을 받 는 업무 에 그 치고 있다.후기 에 사물 인터넷 연동, 가사 서비스 등 분야 에서 부가 가치 서 비 스 를 개발 하여 더 많은 수입 을 얻 어야 실적 의 성장 성 을 유지 할 수 있다.

주목 할 점 은 일부 부동산 회사 가 상장 되 었 는데 단지 관련 회사 에 의 해 융자 수단 으로 간주 되 거나 순수한 자본 운영 으로 거래 와 관련 된 혐의 가 있다 는 점 이다.

이에 대해 샤 이 펑 은 관련 주택 업 체 들 이 주가 에 대한 수요 가 있 으 면 지속 적 인 이익 수송 이 이 어 질 것 이 라 고 주장 했다. 회사 입장 에 서 는 개발 상과 산하 관련 물 업 이 바로 왼쪽 주머니 와 오른쪽 주머니 의 문제 라 고 주장 했다.

상하 이 이 주거 부동산 연구원 연구 총 감 은 "관련 부동산 기업 과 부동산 회사 가 이익 을 수송 할 가능성 이 있 기 때문에 두 기업 의 관련 도가 매우 높 기 때문에 개발 업무 의 자금 부담 이 비교적 크 므 로 부동산 주식 의 상호 적 인 공급 자금 을 예방 해 야 한다" 고 엄 약진 했다.